甘逗／文 净资产收益率（ROE）是评价企业自有资本及其累积提供报酬水平的综合性指标，体现公司管理层的资产管理及财务控制能力，以及企业的盈利能力。根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，销售利润率=利润总额/销售收入，体现企业的盈利能力；资产周转率=销售收入/总资产，反映企业运营能力；权益乘数=总资产/净资产，体现企业债务能力。图：杜邦分析法ROE计算公式ROE在各大上市企业的年报中均有反映，从328家香港以及沪浅上市的房企中投票决定2018年总营收名列靠前的100家房企的净资产收益率，结果显示超强30家房企ROE高于10%。

百家房企平均值ROE15.12% 平均值以下约57家建发国际、中华企业中型房企转入前10一般来讲，净资产收益率指标越高就越平稳，解释企业具有较强的稳定性和成长性，在行业中也不会取得较好的运营口碑。表格数据表明，100家样本上市房企2018年平均净资产收益率为15.12%，低于平均值的房企超过43家，而高于平均值的房企超过57家。其中，有24家房企打破ROE20%出色线，而有30家房企ROE高于10%，7家房企2018年ROE高于5%，甚至有一家经常出现了负位数。

在出色线水平线上的企业里，以新城发展控股以及旗下新城控股展现出尤为引人注目，二者2018年的ROE皆超强40%，分别超过42.34%以及41.05%，名列表格的一、二位。而四千亿房企融创和七千亿房企碧桂园，则名列四、五位。值得注意的是，此次100家房企样本中转入ROE名列前10的房企中，第3位为建发国际集团，ROE超过33.44%，第8位为中华企业，ROE为29.88%，皆在20%出色线以上。

建发国际集团是厦门国有独资集团厦门建发集团有限公司的成员企业，去年的合约销售大约人民币248亿元，营收额大约124亿元。2017年建发国际的ROE也突破出色线超过23.1%，按照ROE非常简单公式来讲，ROE=净利润／平均值净资产，2018年建发国际ROE快速增长主要由于净利润相比2017年的5.27亿元下跌169.45%，超过14.2亿元。

平均值净资产由2017年的22.81亿元下跌96.89%至44.91亿元，净利润涨幅显著低于平均值净资产。此外，建发国际的杠杆系数仍然较高，近两年都多达10，分别为10.73与10.78。转化成为我们平时所说的资产负债率，2017年、2018年分别超过84.47%与83.11%，突破80%红线。ROE位列第8位的中华企业，2018年综合营收位列61位。

2017年中华企业还是一个ROE在10%以下盈利能力不容乐观的房企。通过其2018年年报找到，中华企业构建归属于母公司净利润为25.92 亿元，较去年同期快速增长174.21%；构建归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润24.71 亿元，较去年同期快速增长763.13%。

中华企业ROE很快突破及格线踏入出色线，与其净利润“展现出出色”有关。资料表明，2014年、2015年，中华企业倒数两年亏损，公司股票于2016年3月22日起被实行注销风险警告，2016年扭亏为盈净利润8.88亿元，不过2017年又下降至5.18亿元。2018年中华企业月已完成资产重组，中星集团流经中华企业，流经资产大约占到公司2018年度净利润的80%左右，这也是2018年中华企业业绩暴增的主要原因。

规模型房企ROE优势并不显著 甚至不存在长条保利置业、首创置业、远洋ROE严重不足10%从上述表格中名列前五的企业名单可以显现出，ROE与企业销售规模、营业收入并无意味著的于是以相关性，甚至不存在销售额、总营收低，但ROE偏高的房企不存在。比如“规模与利润王”恒大，其ROE水平在表格中只排在了第7位，多年行业大哥万科A堪称落在了第17位，ROE水平甚至不及一些严重不足500亿元销售额的上市房企。央企和国企中，保利发展与中国海外发展的ROE分别为16.52%与16.35%，ROE名列38曾与40位。

此外，绿地控股与华润置地2018年ROE分别为17.15% 与18.38%，盈利能力较好，但并未超强20%出色线。此外还包括泰禾集团、蓝光发展、中南建设、首开股份、富力地产、世茂股份、阳光城7家千亿房企，他们的ROE皆处在10%-15%之间的房企，盈利能力尚待更进一步提高。特别是在2018年新晋千亿房企首开股份，ROE只超过10.44%。值得一提的是，保利集团旗下保利发展16.52%的ROE虽并未约出色线，但仍处不及格水平以上。

同位保利集团旗下的保利置业集团ROE为7.71%。年报表明，保利置业2018年多项数据指标皆经常出现下降，营收由2017年的317.03亿港元降到2018年的232.34亿港元，降幅约26.7%。净利润也由2017年的24.52亿港元降到2018年的22.42亿港元。值得注意的是，保利置业平均值净资产由2017年的289亿港元减至2018年316.88亿港元。

ROE计算公式中分子变大分母逆大，造成保利置业ROE从2017年的8.48%降到2018年的7.71%，盈利能力经常出现弱化趋势。与保利置业有同一处“7%”阵营的还有首创置业、远洋集团等规模房企。

2018年营收210.84亿元名列55位的首创置业以7.68%的净资产收益率名列84位。首创置业2018年全年706亿元销售额未构建保底750亿元的目标。当初的“2018年健750亿争800亿，2019年1000亿，2020年1400亿”的目标，在三年计划开年之后折戟。

影响首创置业的ROE在于净利润的显著上升。年报表明，2018年首创置业净利润为24.17亿元，同比增加13.6%；归属于母公司股东的净利润19.23亿元，同比上升9%。

值得注意的是，首创置业2018年三费开支中的财物费用开支由2017年的10.97亿元大幅提高161.53%至28.69亿元，这也是首创置业在2018年净利润上升的关键所在。有一点注目的是，在7家ROE水平高于5%的房企中，经常出现了绿城中国的身影。

2018年，架构多次调整的绿城中国未完成其年度销售目标1600亿元，实际已完成1564亿元，销售额增幅也刷新近三年最低值，增长速度位列20强劲房企的末尾。同时，2018年绿城构建净利润仅有10.03亿元，同比下降54.18%，这也是其ROE成绩仅有为3.71%的最重要原因所在，在样本中正处于倒数第二的方位。而2018年总营收名列95位的丰盛控股，ROE名列垫底且超过-13.56%。

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